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Seite Ricardo war die städtische Baubodenrente kein Problem, er berührt sie daher nicht. Auch von den nachfolgenden Sozialökonomen wird diese nur flüchtig erwähnt (einige Beispiele). In jüngerer Zeit ist dagegen die städtische Grundrente mehr als die Ackerrente Gegenstand des Interesses auch der Theoretiker. Der Unterschied, den Pantaleoni zwischen Ackerrente und Baubodenrente machen will, ist unzutreffend. Es bestehen zwar gewisse Unterschiede zwischen dieser und jener, welche jedoch nicht die Tatsache zu erschüttern vermögen, dass auch die Baubodenrente ein Differentialgewinn im Sinne Ricardos ist. Bedeutung dieses Umstandes für das Verhältnis zwischen Bodenrente und Mietpreis. Ein Einwand der Bodenreformer

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Zweites Kapitel. Die Nachfrage nach städtischem Baulande

Der städtische Grundwert wird bestimmt durch die Höhe des Erträgnisses eines Gebäudes, das darauf errichtet werden kann. Dies ist aber nur eine Zwischenantwort. Wie wird jenes Erträgnis bestimmt? Die herrschende Meinung, dass der Betrag, den der Mieter für seine Wohnung auszugeben bereit ist, eine feststehende Quote seines Einkommens sei, trifft in Wirklichkeit nicht zu. Belege dafür: a) aus der Literatur, b) durch induktives Material. — Je mehr die Cultur steigt, um so mehr wird eine gute Wohnung Bedürfnis ersten Ranges. Die Bewegungsfreiheit des städtischen Mieters ist vielfach gehemmt; das gilt sowohl für die unteren wie für die höheren Klassen. Das Einkommen bleibt zwar in erster Linie für die Höhe des anzulegenden Mitpreises massgebend, dazu können aber als weitere Bestimmungsgründe treten: a) Rücksicht auf die Lage der Arbeitsstätte, b) ein pretium affectionis, c) soziale Rücksichten. Die Nachfrage nach Geschäftsräumen, insbesondere: 1. Fabrikgebäuden und Werkstätten, 2. Gebäuden, in denen gewisse persönliche Dienste geleistet werden, 3. Verkaufsläden; bei letzteren ist wiederum zu unterscheiden zwischen a) Läden, in denen unbedingt notwendige Lebensmittel, b) solchen, in denen andere Waren feilgehalten werden. Die grosse Gebundenheit namentlich des Ladenbesitzers an sein bisheriges Lokal. Schwierigkeit, im konkreten Falle zu entscheiden, inwiefern die Lage und inwiefern der Geschäftsinhaber und die Firma zum Erfolge des Geschäftes beitragen. Die Rentensteigerung ist in den Geschäftsgegenden viel beträchtlicher als in den Wohnvierteln. Eine Folge davon ist die City-Bildung. Immer zahlreichere Personen finden im Zentrum der Stadt Beschäftigung, immer weniger können dort wohnen. Bodenpreissteigerungen in den äusseren Bezirken sind in der Hauptsache die Konsequenz der Bewegung im Innern. Die für die Nachfrage

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massgebenden äusseren Ursachen: Bevölkerungszunahme, Eheschliessungen, Einkommensteigerungen; deren starkes Schwanken ist für die Beurteilung des Angebotes speziell der Boden- und Bauspekulation von grösster Wichtigkeit. Die Bedeutung der industriellen Differenzierung der Städte für die Nachfrage. Ergebnis .

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Drittes Kapitel. Das Angebot von städtischem Baulande...

In früherer Zeit war die Ansicht verbreitet, steigende Rente sei eine Folge lebhafter Bautätigkeit; heute wird dagegen vielfach behauptet, steigende Rente sei eine Folge der künstlichen Zurückhaltung des Baulandes. Beides ist falsch: Verwechslung von Ursache und Wirkung. – Die Bodenspekulationstheorie und ihre Anhänger. Sie wurde widerlegt durch die Aussagen zahlreicher Sachverständigen. Grundlage der genannten Theorie: Das städtische Bauland sei ein Monopol. Der Begriff „Monopol“.

Fälle, in denen tatsächlich der städtische Grundrentner Monopolist ist, insbesondere das Monopol des Besitzers von Kleinwohnungen (Hauptursache der gegenwärtigen Wohnungsfrage). Es ist unrichtig, von einem Monopol in den noch unbebauten Aussenbezirken zu sprechen. – Die dagegen vorgebrachten Einwände. Die Bedeutung der modernen Verkehrsverbesserung für das Bodenproblem; es kommen dabei insbesondere in Betracht: 1. Umfang und Dichte des Bahnnetzes, 2. Billigkeit, 3. Schnelligkeit, doch auch noch andere Erwägungen. Wird Bauboden vom Markte ferngehalten, so geschieht dies nicht durch gewerbsmässige Spekulanten. – Die Grundstücksspekulation bewirkt eher zu raschen als zu langsamen Besitzwechsel; Gegenwirkungen. — Hat die Bauspekulation ein Interesse daran, baureifen Boden unbebaut zu lassen?

Zwischenfrage: Wann ist der Boden baureif? Es kommt für Beantwortung der Frage in Betracht Rücksichtnahme auf die Quantität und auf die Qualität der Nachfrage, auf die Richtung, in der sich die Stadt weiterentwickeln wird; im Interesse der Volkswirtschaft ist auch die wahrscheinliche Entwicklung in der ferneren Zukunft möglichst zu berücksichtigen. Schwierigkeit der Taxation die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Beleihung -, die Schwierigkeit, die Baureife richtig im voraus zu taxieren, bewirkt, dass öffentliche Körperschaften auch schon in der Gegenwart weit vorsichtiger sind, ihr Bauland wesentlich länger unbebaut lassen als die Spekulation. Die Gründe, welche vorgebracht werden, um die Berechtigung der Bodenspekulation zu widerlegen, sind nicht stichhaltig: a. Das Land sei nicht transportabel, b. es gebe bei der Bodenspekulation keine Spekulation à la baisse, - c. im Gegensatz etwa zum Getreidemarkt liege beim Boden der vorhandene Be

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stand offen da“. - Der eigentliche Gegenstand der Bodenspekulation ist das Wohnungsbedürfnis; dieses ist aber qualitativ und quantitativ ausserordentlich schwer zu berechnen. Nähere Prüfung des Risikos der Bodenspekulation. Kann nicht viel gebaut werden? (Damaschke.) Dem Boden und Baumarkt haftet ein „lokales Kolorit“ an; ihm fehlt daher ein allgemeines Messinstrument, wie es die Börse für die Börsenspekulation ist, ihm steht heute noch nicht einmal eine brauchbare Statistik zur Seite. Ist die „Anarchie" auf dem Gebiete der Bautätigkeit eine Folge der Spekulation? Unterschied zwischen Boden- und Bauspekulation die Risikohypothek des Bauplatzverkäufers. - Die Behauptung A. Voigts, dass Steigen der Baukosten auch Steigen der Bodenrente verursache, ist unbegründet. - Es ist zum mindesten fraglich, ob die Baukosten so gestiegen sind, dass sie eine Hauptursache der Mietssteigerung bilden. Es kommt auf die relativen Baukosten an. Die statistischen Berechnungen A. Voigts sind anfechtbar. Baukosten und Zinsen theoretisch müsste ihr Fallen ein Steigen der Grundrente bewirken und umgekehrt. Einfluss der Bauart auf den Bodenwert. Das Gesamtresultat

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Viertes Kapitel. Der unverdiente Wertzuwachs

125 Die Theorie ist im wesentlichen nicht über die von James Mill aufgestellten Sätze hinausgekommen. Beispiele für unverdienten Wertzuwachs. „Geschichte“ eines Grundstücks in Chicago. – Die Höhe des unverdienten Wertzuwachses in London, - in CharlottenburgBerlin, in Boston, Stockholm. Die Bedeutung der Spekulation namentlich für Berlin und Wien, die Bauspekulationskrisis in den siebziger Jahren. — Ansichten ausländischer Volkswirte über die Höhe der Bodenspekulationsgewinne und -verluste. - Einige tatsächliche Angaben bezüglich des Risikos der Grund- und Bauspekulanten. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der unverdiente Wertzuwachs im allgemeinen seinen Höhepunkt erreicht hat. -- Abwälzung des Risikos auf Handwerker und Lieferanten. Von den Bodenspekulanten sind zu unterscheiden die Grundeigentümer, welche nichts wagen und doch gewinnen. Wem gehört der unverdiente Wertzuwachs? Nicht oder doch nur zum Teil der Stadt (Unterschied zwischen betterment und unearned increment). – Die Redensart, die Gesellschaft habe die Wertsteigerung mitbewirkt, ist eine Phrase, die man bei jedem wirtschaftlichen Gut mit mehr oder minder gutem Rechte anwenden kann. - „Verdienst“ ist kein Begriff, der als Grundlage für die Güterverteilung dienen kann. Ergebnis .

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Fünftes Kapitel. Die Terraingesellschaften und ihre Erfolge

Die Terraingesellschaften werden teils günstiger, teils ungünstiger beurteilt als die Privatspekulation, daher ihre gesonderte Behandlung gerechtfertigt. Zweck der Terraingesellschaften nach ihren Statuten. Die Bilanzen. Die Gewinnverteilung. Lichtund Schattenseiten der organisierten Spekulation gegenüber der Privatspekulation. – Die angeblich ausserordentlich hohen Gewinne der Terraingesellschaften sind eine Fabel: Die finanziellen Erfolge der deutschen Bodenspekulationsgesellschaften nach der Krisis in den siebziger Jahren. – Die Terraingesellschaften der Gegenwart und ihre Kurse, ihre Dividenden. - Wie der durch die Terraingesellschaften angeblich „herbeigeführte Mehrwert“ konstruiert wird. Die Überspekulation in der Gegenwart. Die Gesamtverluste der Terraingesellschaften übersteigen ihre Gesamtgewinne; – die daraus zu ziehende Konsequenz für die finanziellen Erfolge der Bodenspekulation überhaupt

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Sechstes Kapitel. Mittel im Kampfe gegen die Steigerung der
Grundrente

. 173 Der Kampf gegen zu starke Steigerung der städtischen Grundrente eine volkswirtschaftlich nützliche Tat. Die Bodenspekulation kann dabei wertvolle Dienste leisten. Wie kann sie von Auswüchsen befreit werden? – Da, wo ein Monopol besteht, ist dies nach Möglichkeit zu brechen. Eingreifen der Stadtverwaltung: Bodenleihe, Bodenankauf Verkehrspolitik Dezentralisation der Industrie Betterment. Die Steuer ist i. a. ein untaugliches Mittel, um die Baubodenrente herabzudrücken: Umsatzsteuer, Steuer nach dem gemeinen Werte, Besteuerung des unverdienten Wertzuwachses. Bedenken namentlich gegen letztere Steuer. Erbschaftssteuer. Enteignung

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Anmerkungen zum Hauptteil

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Zusammenstellung der wichtigeren und im Texte abgekürzt zitierten Literatur *).

A. Enqueten und Berichte. 1870. Report of ... G. J. Goschen on the Progressive Increase

of Local Taxation. 1890. Report of Select Committee on Town Holdings (C. T. H.). 1891.

(C. T. H.). 1885. Report of the” R. C. oñ Housing of the Working Classes.

Drucksachen der Royal Commission on Local Taxation

(R. C. L. T.): 1898. Volume I. of Evidence. 1898. Part. I. of Appendix containing Memoranda by Official Witnesses

from England, Scotland, and Ireland. 1898. Part. II. of Appendix, containing Memoranda by other English

Witnesses. 1899. Volume II. of Evidence with Memoranda, chiefly relating to the

two subjects of London Local Taxation and rating of Tithe

Rentcharge. 1899. Volume III. of Evidence with Memoranda, relating to Scottish

Local Taxation. 1900. Volume IV. of Evidence with Memoranda, relating chiefly to the

rating of Site Value, but containing also general evidence. 1899. A Volume of Memoranda relating chiefly to the Classification and

Incidence of Imperial and Local Taxes. 1901. Final Report.

Die Wohnungsnot der ärmeren Klassen in deutschen Grossstädten. Gut

achten und Berichte, herausgegeben im Auftrage des Vereins für Socialpolitik, Leipzig 1886.

*) Im übrigen verweise ich auf die in den Anmerkungen ausführlich zitierten Schriften.

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