was auch deshalb verfehlt ist, weil heute infolge gröfserer Dauerhaftigkeit der Häuser das Verhältnis des Mietpreises zum Kapital naturgemäfs niedriger ist als früher. Auch zweifle ich, ob es richtig ist, auf Grund der Feuerversicherungstaxe Schlüsse zu ziehen. Es ist ja eine allgemein bekannte Tatsache, dafs die Schätzungsmethoden, und noch mehr die Art ihrer Anwendung zeitlich und örtlich so aufserordentlich verschieden sind, dafs man die dadurch gewonnenen Resultate nicht argwöhnich genug betrachten kann. Wenn aber auch die relativen Baukosten tatsächlich wesentlich gestiegen sein sollten; so kann das doch meines Erachtens unter normalen Verhältnissen keinen Einfluss auf die Steigerung der Grundrente, sondern nur auf die Steigerung der Hausrente im engeren Sinne haben. Steigerung der Baukosten hat insofern genau dieselbe Wirkung wie Steigerung des Zinsfufses, es macht keinen Unterschied", sagt mit Recht Pierson, ob die Baukosten sich um 30% verringern oder ob der Kapitalist, für den das Haus gebaut wurde, sich anstatt mit 5% mit 32% des aufgewandten Kapitals zufrieden gibt". Auch das zeigt wieder, wie bedenklich es ist, von der Baukostenfrage die Zinsfrage zu trennen. ,, Will man einen Zusammenhang zwischen Bewegung der Grundrente und der Baukosten konstruieren, so, glaube ich, kann man eher zu einem Resultate kommen, das dem von A. Voigt gefundenen genau entgegengesetzt ist: nehmen wir an, die höchste Qualität Boden für Wohnzwecke koste in einer Stadt pro Einheit 100, die niedrigste 1, die Baukosten für dieselbe Einheit 200. Das Gebäude mit Boden kostet also im ersten Falle 300, im zweiten 201. Fallen nun die Baukosten um 50, so würde die erste Qualität nur 250, die letzte Qualität nur 151 kosten. Was würde die mögliche Folge sein? Die Nachfrage nach besseren Qualitäten könnte steigen, der Preis der ersten Qualität mag daher durch die vermehrte Nachfrage von 250 auf 260 steigen; mit anderen Worten, die Grundrente stiege in diesem Falle von 100 auf 110. Bei steigenden Baukosten müfste entsprechend die Grundrente fallen. Erheblich überschätzt wird durchweg wohl auch der Einflufs, den die Bauart, soweit sie für die Ausnutzungsmöglichkeit des Bodens von Bedeutung ist, auf die Höhe der Grundrente hat. Trotzdem die verhältnismäfsige Billigkeit des Kasernenbaues m. E., wie schon oben angedeutet wurde, überschätzt wird, mufs doch zugegeben werden, dafs der Grundeigentümer, wenn er ein vielstöckiges Haus errichtet, ceteris paribus eine etwas höhere Grundrente erzielen wird, als es bei einem zweistöckigen Gebäude der Fall sein wird; doch ist es eine sehr starke Übertreibung, wenn man das starke Steigen der Grundrente in der Hauptsache auf die erhöhte Ausnutzungsmöglichkeit zurückführen will. Es bleibt dabei vor allem auch zu beachten, dafs bei Flachbau die Nachfrage nach Boden natürlich grösser sein mufs, als bei Hochbau. Eberstadt meint sogar: „Lediglich (!) das Recht und der schematische Zwang, Mietskasernen in jeder Lage allgemein aufzuführen, treibt die Bodenpreise empor, indem der Vorteil der gedrängten Bauweise dem entsprechend gesteigerten Bodenpreise hinzugeschlagen wird“ 118). Mit diesem „lediglich“ meint es Eberstadt freilich wohl nicht so ganz ernst. In einer neueren Schrift 119) stellt er ebenso kühn die Behauptung auf, „Lediglich unser Hypothekenbankwesen ist daran schuld, dafs die Bodenpreise spekulativ gesteigert werden können. " (Siehe auch oben Seite 116.) Als Ergebnis der bisherigen Untersuchungen glaube ich feststellen zu können, dafs eine sorgfältige Analyse des Angebots und der Nachfrage den theoretischen Satz: „Die Rente ist hoch, weil die Miete hoch ist und nicht umgekehrt" von wenigen Ausnahmefällen abgesehen, durchaus bestätigt. Von welcher Seite man auch das Problem betrachtet, man wird finden, dafs das Angebot regelmäfsig nicht in der Lage ist, einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Grundrente auszuüben. Es mufs auch bei der städtischen Bodenpolitik der Satz, den jüngst Hasbach aussprach, fest im Auge behalten werden: „Die den volkswirtschaftlichen Prozefs bewegende Kraft ist die Nachfrage" 120). Viertes Kapitel. Der unverdiente Wertzuwachs. Das was James Mill vor acht Jahrzehnten zur Begründung der Theorie von dem unverdienten Wertzuwachse beibrachte (siehe Einleitung) ist auch heute noch das Rüstzeug der Anhänger dieser Theorie. Wesentliche neue Gedanken hat man kaum zur Stütze der Theorie gefunden; für die Agitation am wirksamsten scheint mir sie Professor Rogers formuliert zu haben, der mit grofser Emphase ausruft: „Jede dauernde Verbesserung des Bodens, jede Eisenbahn und Strafse, jede Verbesserung der allgemeinen Bedingungen für das Leben der Menschheit steigert die Rente. Der Landeigentümer schläft und doch erntet er, er allein von allen denen, die an der Güterverteilung teilnehmen, schuldet alles der Arbeit anderer und trägt nichts von seinem eignen dazu bei" 121). Eine Menge Schulbeispiele" hat man gefunden, um die Bedeutung der Theorie vom unverdienten Wertzuwachse ins rechte Licht zu stellen. Berühmt ist ja vor allem der Bauer Kilian, der in den 20er Jahren des 19. Jahrhunderts in Schöneberg bei Berlin einen Kartoffelacker für 2700 Taler kaufte; derselbe Acker wurde in den 70er Jahren als Baustellenterrain für 600 000 Mk. verkauft. Und aus der neueren Zeit erzählt Damaschke von einem Bauer bei Britz bei Berlin, der acht Morgen Grundbesitz zu verkaufen suchte für 50000 Mk., aber keinen Käufer zu diesem Preise fand. Als nun in der Nähe dieser Felder eine neue Eisenbahnhaltestelle angelegt wurde, bildete sich sofort eine Terraingesellschaft, um die steigende Grundrente für sich einzuheimsen". Der Bauer verlangte und erhielt nun aber nicht nur 50 000 Mk., sondern 300 000 Mk. Ich möchte ein neues Beispiel hier mitteilen; es handelt sich um die höchst interessante ökonomische Geschichte eines Grundstücks, 1/4 acre grofs, im Herzen Chicagos gelegen. Sie wurde auf Grund sorgfältiger Berechnungen von dem Chicago Real Estate Board festgestellt und von dem Arbeitsamte des Staates Illinois in seinem 8. Jahresberichte 122) veröffentlicht. Ich glaube, dafs sie verdient, auch in Europa bekannt zu werden. |